Ewa Miszczyk-Wróbel

radca prawny

Od wielu lat z sukcesem pomagam deweloperom oraz wykonawcom zakładać spółki budowlane, a następnie prowadzić je w sposób bezpieczny, osiągając sukcesy w branży budowlanej...
[Więcej >>>]

Porozmawiajmy

Nadzwyczajne okoliczności wymagają nadzwyczajnych interwencji. Przynajmniej tak by się mogło wydawać. Dużo się mówiło w ubiegłym tygodniu o pomocy dla przedsiębiorców w czasie pandemii koronawirusa. Przemówienia były wspaniałe, projekt już mniej. W poniedziałek dowiemy się więcej szczegółów, dziś podsumujmy co już wiemy.

Poniżej przedstawiam zbiorczo możliwości, z jakich na chwilę obecną przedsiębiorca – nie tylko budowlany – będzie mógł skorzystać chcąc ratować swoją firmę. Zebrała je dla Państwa aplikantka radcowska Agata Grzywnowicz.

Na początek możliwości, jakie wynikają z już obowiązujących przepisów prawa.

Zakład Ubezpieczeń Społecznych

W przypadku, gdy przedsiębiorca ma problemy lub może mieć problemy z zapłatą bieżących składek ZUS lub składek, co do których zawarł umowę o rozłożenie na raty bądź odroczeniu płatności, może:

  1. złożyć wniosek o odroczenie terminu płatności składek za okres od lutego do kwietnia 2020 roku o 3 miesiące;
  2. złożyć wniosek o zawieszenie realizacji umowy z ZUS, w której to umowie termin płatności składek przypadał w okresie od marca do maja 2020 roku – w konsekwencji umowa zawarta z ZUS ulega przedłużeniu o kolejne 3 miesiące.

We wniosku należy ująć informacje co do wpływu epidemii na kondycję firmy i podać, że w związku z tym firma nie ma możliwości uiszczenia opłat w terminie.

Przedsiębiorca prowadzący pełną księgowość (m.in. spółki kapitałowe – S.A. i sp. z o.o., sp. k. i S.K.A.) musi załączyć do wniosku sprawozdanie finansowe (bilans, rachunek zysków i strat, sprawozdanie o przepływach pieniężnych) za 2018 lub 2019 r.

W celu uzyskania ulgi, przedsiębiorca musi złożyć odpowiedni wniosek do ZUS – pocztą, za pomocą platformy PUE lub może przesłać skany wniosków wraz ze stosownymi dokumentami pocztą elektroniczną.

Jeśli po 3 miesiącach sytuacja się nie unormuje i przedsiębiorca nadal nie będzie w stanie płacić składek, będzie mógł renegocjować umowę z ZUS.

Ponadto, może on skorzystać z dotychczasowych rozwiązań ujętych w ustawie o systemie ubezpieczeń społecznych. Chodzi o odroczenie terminu płatności składek na podstawie art. 29 tej ustawy. ZUS na wniosek przedsiębiorcy może odroczyć termin płatności należności z tytułu składek bądź rozłożyć należności na raty – a wszystko to ze względów gospodarczych bądź innych zasługujących na uwzględnienie.

W takim przypadku, ZUS i dłużnik podpisują umowę, w której ustalają zasady odroczenia czy też rozłożenia na raty płatności składek. Składki, które mają być zapłacone później, nie są obciążone dodatkowymi odsetkami za opóźnienie w płatności. Przedsiębiorca ma jednak zapłacić dodatkowo tzw. opłatę prolongacyjną.

Jednoosobowa działalność gospodarcza

Przedsiębiorcy podlegającemu ubezpieczeniu chorobowemu, który w związku z zagrożeniem koronawirusem i rozprzestrzenianiem się choroby zakaźnej u ludzi, wywołanej tym wirusem, nie może wykonywać działalności gospodarczej, ZUS ustali prawo do zasiłku i wypłaci zasiłek chorobowy na ogólnych zasadach, tj. o ile spełnione będą wymagane przepisami ustawy zasiłkowej warunki do jego przyznania, jeżeli:

  1. decyzją państwowego inspektora sanitarnego zostanie poddany kwarantannie lub izolacji (decyzja ta może być dostarczona oddziałowi ZUS po okresie kwarantanny lub izolacji),
  2. lekarz leczący uzna, że w trakcie hospitalizacji, izolacji, lub kwarantanny ze względu na stan zdrowia ubezpieczonego uzasadnione jest wystawienie zwolnienia lekarskiego.

Zasiłek opiekuńczy

Ubezpieczonemu przysługuje także zasiłek opiekuńczy, jeśli sprawuje osobistą opiekę nad:

  1. chorym dzieckiem lub członkiem rodziny, gdy lekarz wystawił z tego tytułu zaświadczenie lekarskie,
  2. dzieckiem, gdy powiatowy inspektor sanitarny wydał decyzję o konieczności izolacji lub kwarantanny dziecka,
  3. dzieckiem w przypadku nieprzewidzianego zamknięcia żłobka, klubu dziecięcego, przedszkola lub szkoły, do których uczęszcza dziecko (na podstawie oświadczenia ubezpieczonego).

Ubezpieczonemu, który sprawuje osobistą opiekę nad dzieckiem do 8 lat, gdy w związku ze zwalczaniem zakażenia koronawirusa nastąpi zamknięcie żłobka, klubu dziecięcego, przedszkola lub szkoły do których uczęszcza dziecko, przysługuje dodatkowy zasiłek opiekuńczy za okres nie dłuższy niż 14 dni.

Dodatkowy zasiłek opiekuńczy przysługuje łącznie obojgu rodzicom w wymiarze do 14 dni, niezależnie od liczby dzieci wymagających opieki w związku z zamknięciem placówki z koronawirusa. Takiego zasiłku opiekuńczego nie wlicza się go do limitu 60 dni pobierania zasiłku opiekuńczego w roku kalendarzowym. Dokumentem do wypłaty dodatkowego zasiłku opiekuńczego jest oświadczenie ubezpieczonego.

Urząd Skarbowy

Przedsiębiorcy, którzy będą mieli problemy z uregulowaniem należności podatkowych w związku z epidemią koronawirusa, będą mogli złożyć wnioski o przyznanie ulgi bądź umorzenie zaległości.

Urzędy Skarbowe mają w pierwszej kolejności brać pod uwagę problemy przedsiębiorców wynikające właśnie z pandemii i to one mają mieć największe szanse na uzyskanie odroczenia terminu płatności, rozłożenia płatności na raty bądź umorzenia zaległości.

Taki wniosek przedsiębiorca powinien złożyć w trybie art. 67a ustawy Ordynacja podatkowa.

Ponadto, w obecnej sytuacji mogą mieć zastosowanie przepisy dotyczące uzyskania ulgi przez przedsiębiorcę, pod warunkiem, że ulgi te:

  1. nie stanowią pomocy publicznej – czyli pomoc udzielona przez państwo nie zakłóca lub nie grozi zakłóceniem konkurencji oraz nie wpływa na wymianę handlową pomiędzy państwami członkowskimi UE. Taki charakter może mieć ulga dla przedsiębiorcy, który działa wyłącznie na rynku lokalnym;
  2. stanowią pomoc de minimis – oznacza to, że ulga nie stanowi pomocy publicznej ponieważ jej wysokość mieści się w limicie, który dla jednego przedsiębiorcy wynosi 200 000 euro w ciągu 3 lat podatkowych, a dla przedsiębiorstwa prowadzącego działalność w zakresie drogowego transportu towarów w kwocie nie większej niż 100 000 euro w ciągu trzech lat podatkowych,
  3. stanowią pomoc publiczną m.in. udzielaną w celu naprawienia szkód wyrządzonych przez klęski żywiołowe lub inne nadzwyczajne zdarzenia, a także udzielaną w celu zapobieżenia lub likwidacji poważnych zakłóceń w gospodarce o charakterze ponadsektorowym.

– czyli wpływają na zakłócenia wymiany handlowej, ale zostały udzielone ze względu na okoliczności wprost wskazane w ustawie.

Wniosek o odroczenie terminu zapłaty należy złożyć przed upływem terminu do zapłaty należności podatkowej, natomiast wniosek w przedmiocie odroczenia terminu zapłaty odsetek nieuregulowanych w terminie oraz wniosek o odroczenie zapłaty należności podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę należy złożyć tak szybko, jak tylko przedsiębiorca dowie się, że nie jest w stanie wykonać zapłaty w terminie.

Tarcza antykryzysowa

Tarcza antykryzysowa jest to propozycja Ministerstwa Rozwoju, które ma pomóc przedsiębiorcom w przetrwaniu kryzysu związanego z epidemią koronawirusa i zapobiec masowym bankructwom małych i średnich przedsiębiorców. W teorii. Praktyka pokaże, co z tego wyniknie. Na razie propozycje rozwiązań są mało praktyczne. W najbliższy poniedziałek 23 marca 2020 r. poznany więcej szczegółów.

Program zawiera na razie dość ogólne założenia, a główne postanowienia prezentują się następująco:

  1. 500 000 mikrofirm, które zatrudniają do 9 pracowników, będzie mogło skorzystać z pożyczek w wysokości 5 tys. zł. Program zakłada, że pożyczka ta ma być bezzwrotna pod warunkiem, że przedsiębiorca okresie najbliższych 6 miesięcy nie zwolni pracowników.
  2. Możliwość uzyskania przez firmy średnie i duże z funduszu PFR Inwestycje podwyższenia kapitału lub finansowania w postaci obligacji – łącznie o wartości 6 mld zł.
  3. Dopłaty BGK do odsetek kredytów – z Funduszu Dopłat do odsetek od kredytów w kwocie 500 mln zł dla sektora przedsiębiorstw .
  4. Firmy transportowe dostaną wsparcie Agencji Rozwoju Przemysłu na refinansowanie umów leasingowych.
  5. Państwo dołoży się do pensji pracowników firm w postoju. Firmom w postoju państwo pokryje blisko połowę wynagrodzeń i składki ZUS.
  6. Rodzice, którzy opiekują się dziećmi do 8. roku życia, mają uzyskać dłuższy okres zasiłku opiekuńczego.
  7. Zatrudnieni na umowach cywilnoprawnych, a także osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą będą mogły skorzystać z wynagrodzenia od państwa w kwocie 80% minimalnego wynagrodzenia, natomiast osoby zatrudnione na umowach cywilnoprawnych, których dochody znacznie spadły będą mogły uzyskać jednorazowe świadczenie w wysokości 2000 zł brutto.
  8. Firmy, które odnotują spadek obrotów otrzymają wsparcie w utrzymaniu pracowników – państwo sfinansuje 40% ich płacy. Jest to tzw. model 40-40-20, który polega na tym, że państwo i pracodawca równolegle sfinansują odpowiednio po 40% wynagrodzenia pracownika, natomiast brakujące 20% zostanie pracownikom tymczasowo „zabrane”. Pracownicy będą mieli zmniejszony wymiar czasu pracy do 4/5 etatu. Różnica w pensji prawdopodobnie nie będzie później wyrównana, oznacza to więc, że pracownicy będą musieli czasowo pogodzić się z obniżoną pensją.

Problem polega jednak na tym, iż państwo dołoży do pensji maksymalnie 40% przeciętnego wynagrodzenia brutto za 2019 rok czyli 1967 zł. Oznacza to, że najwięcej stracą pracownicy zarabiający najwięcej i to oni mogą stracić nawet 50% swoich zarobków.

Taka opcja będzie dotyczyła tylko i wyłącznie firm, które spełnią określone kryteria, a mianowicie spadek obrotów o 15% w ciągu 2 miesięcy lub o 25% w ciągu miesiąca.

Przestój

Druga opcja ma dotyczyć przedsiębiorstw, które zostały dotknięte przestojem, a więc nie działają ze względu na epidemię koronawirusa. W takim przypadku, pracodawca będzie mógł zmniejszyć wymiar etatu pracownika. Pracownicy ci mają otrzymać wynagrodzenie postojowe. Do wynagrodzenia ma dołożyć się państwo.

Główne założenia planu pomocy

  1. Rząd zakłada, że takie rozwiązania mają funkcjonować przez 3 miesiące.
  2. Możliwość odstąpienia od kar umownych za opóźnienia w realizacji zamówienia publicznego związanych z epidemią.
  3. 100 tys. małych i średnich przedsiębiorstw dostanie możliwość uzyskania kredytu z gwarancją de minimis do wysokości 3,5 mln zł.
  4. Średnie i duże firmy dostaną wsparcie z Polskiego Funduszu Rozwoju Inwestycje na podwyższenie kapitału lub finansowanie w postaci obligacji. Łączna wartość wsparcia to 6 mld zł.
  5. Przedsiębiorstwa dostaną pomoc z Banku Gospodarstwa Krajowego w postaci dopłat do odsetek do kredytu.
  6. Możliwość odroczenia składek na ZUS – bez opłat i odsetek (pkt I powyżej).
  7. Prolongata terminu przekazania zaliczek na PIT od przychodów z szeroko rozumianej pracy pobranych w marcu i kwietniu do końca maja.
  8. Ubezpieczenia obrotu handlowego Korporacji Ubezpieczeń Kredytów Eksportowych.
  9. Rozliczenie całej tegorocznej straty w przyszłym roku.
  10. Przesunięcie wejścia w życie nowego Jednolitego Pliku Kontrolnego – od 1 lipca 2020 r.
  11. Przesunięcie płatności za media.
  12. Ochrona konsumentów.
  13. Wydłużenie ważności okresowych badań lekarskich.
  14. Wydłużenie wiz pobytowych i zezwoleń na pobyt czasowy cudzoziemców.

 

***

Powyższą informacją przygotowała dla Państwa aplikant radcowski Agata Grzywnowicz, stan na 20.03.2020 r.

źródła:

https://www.zus.pl/o-zus/aktualnosci/-/publisher/aktualnosc/1/ulgi-dla-przedsiebiorcow-w-zwiazku-z-koronawirusem/3223283

https://www.zus.pl/o-zus/aktualnosci/-/publisher/aktualnosc/1/przedsiebiorcy-w-trudnej-sytuacji-moga-skorzystac-m_in_-z-ukladow-ratalnych/3199407

https://www.biznes.gov.pl/pl/koronawirus-najwazniejsze-informacje-dla-przedsiebiorcow

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 606 707 093e-mail: e.miszczyk@miszczykwrobel.pl

Zła architektura smutnego projektanta

Ewa Miszczyk-Wróbel17 marca 2020Komentarze (0)

„Porażka architektów, którzy nie są w stanie stworzyć przyjemnego otoczenia jest odzwierciedleniem naszej niezdolności do znalezienia szczęścia w innych obszarach życia. Zła architektura jest w takim samym stopniu porażką projektową co psychologiczną:”– tak pisze Alain de Botton w „Architekturze szczęścia”.[1] Dziś jestem pewna, że tak jest.

Ileż to razy patrzyłam na coś, co miało „upięknić” otoczenie i nie mogłam się tego piękna doszukać. Gdzie to dopełnienie krajobrazu? Gdzie te nieoczywiste nawiązania do otaczających budynków? Gdzie to cudo stworzone przez znanych architektów?

Niby wszystko jest ok, ale to nie to. Uczucie dość frustrujące.

Według Alaina de Botton zła architektura to nic innego jak zmaterializowany przejaw tej samej skłonności, która kieruje nami, kiedy poślubiamy nie tę osobę, którą powinniśmy. Kiedy podejmujemy pracę, która nie jest dla nas stworzona. Kiedy wybieramy kierunek wakacji, który zupełnie do nas nie pasuje. Skłonności wynikającej z braku zrozumienia, kim jesteśmy i co nas satysfakcjonuje.

Wyciągając złe wnioski ze swoich zmartwień, burzymy stare i budujemy nowe.

Złościmy się nieuświadomieni, że odczuwany przez nas brak piękna to nic innego, jak głęboki smutek. Nie czując zadowolenia, na oślep szukamy więc dalej. I znów burzymy stare i budujemy nowe.

Miejsca, które określamy jako piękne, są dziełami architektów mających dość pokory, by postawić sobie właściwe pytania, i dość uporu, by przełożyć chwilowe choćby zrozumienie szczęścia na logiczne plany. Połączenie tych przymiotów umożliwia stworzenie otoczenia zaspokajającego potrzeby, których nawet sobie nie uświadamiamy.”

Przestrzeń, która uwiera

Alain de Botton twierdzi, że przebywając w złej architekturze nie będziemy odczuwać chronicznego bólu, po  prostu coś nam nie będzie pasowało. Znam to uczucie. Da się z nim żyć. Ale o ileż piękniej jest, jak nic w przestrzeni nie uwiera, jak wszystko się pięknie domyka. O ileż piękniej jest żyć w otoczeniu architektury szczęścia.

Z całego serca życzę wam dziś dużo szczęścia.

***

Tak bardzo chciałam napisać coś pozytywnego. Jestem dziś jednak przygnieciona nadmiarem problemów, jakie w ostatnich dniach mają moi klienci. Ich troski to dziś moje troski.

 

[1] Więcej na temat „Architektury szczęścia” autorstwa Alain de Botton znajdziesz tutaj. Ten wpis jest inspirowany w całości książką, którą naprawdę warto przeczytać.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 606 707 093e-mail: e.miszczyk@miszczykwrobel.pl

If you see me less, I’m doing more. Tak było i tym razem. Czas jednak coś napisać, trafiłam bowiem na naprawdę ciekawy temat. Czy spór sądowy dewelopera z wykonawcą wpłynie na sytuacje prawną klientów czy też jest dla niej obojętny? Czy hipoteka ustanowiona w drodze sądowej na zabezpieczenie roszczenia wykonawcy w stosunku do dewelopera przejdzie czy nie przejdzie do nowo wydzielonej księgi wieczystej?

Jak łatwo się domyślić, wszystko oczywiście rozbija się o pieniądze.

Bo roboty były źle wykonane

W dużym skrócie historia wygląda tak. Wykonawca niewłaściwie wykonał umowę o roboty budowlane. Niezadowolony deweloper zakończył współpracę i nie zapłacił całego wynagrodzenia.

Sprawa jakich wiele, prawda?

Wykonawca idzie do sądu

Nie mogąc dojść do porozumienia z deweloperem wykonawca postanowił dochodzić swoich praw przed sądem.

W pierwszej kolejności jednak uzyskał postanowienie o ustanowieniu na jego rzecz hipoteki na zabezpieczenie. Śliczne kilka milionów złotych. Niestety deweloperowi nie udało się w trybie odwoławczym uchylić tego postanowienia.

Co za tym idzie, w księdze wieczystej nieruchomości pojawiła się stosowna wzmianka. W ślad za nią za kilka miesięcy pojawi się sam wpis tejże hipoteki na zabezpieczenie roszczeń wykonawcy wobec dewelopera.

Umowy deweloperskie

Z chwilą wpisania do księgi wieczystej nieruchomości wzmianki o hipotece, setka klientów dewelopera stanęła przed pytaniem, czy jest wystarczająco chroniona. Bo zdaniem wykonawcy niekoniecznie. Przynajmniej tak sam wykonawca triumfalnie poinformował.

Czy po zawarciu umowy sprzedaży księga wieczysta nabywcy wydzieli się „czysta”, co najwyżej z hipoteką zabezpieczającą jego prywatny kredyt? Czy też hipoteka ustanowiona na rzecz wykonawcy wraz z wydzieleniem nowej księgi przejdzie na jego lokal?

To jak to jest z takim wpisem do księgi wieczystej?

Na pierwszy rzut oka sprawa jest poważna. Przyglądając się dokładniej ustawie o księgach wieczystych i hipotece dotrzemy jednak do art. 76. ust 5, zgodnie z którym:

„W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, które wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki.”

Przepis ten obowiązuje od dnia 1 stycznia 2016 r. Wspaniale, prawda? O jego historii napiszę innym razem. Dziś się zastanówmy, czy aby na pewno zapewni on ochronę roszczeń klientów?

Orzecznictwo sądowe

W orzecznictwie sądowym dotyczącym problemu przejścia hipoteki w niniejszej sprawie w szczególności interesował mnie kierunek reprezentowany przez sady apelacji krakowskiej. Nic ciekawego jednak nie znalazłam.

Nie ma identycznych spraw, większość dotyczy postępowań upadłościowych i wydzielania lokali do nowych ksiąg w wykonaniu umów deweloperskich bez lub z obciążeniami hipotecznymi upadłego dewelopera. Ale na szczęście orzeczenia te dotyczą wykładni tych samych przepisów prawa. Mianowicie art. 17, 18 i 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Analiza doprowadziła mnie do ciekawego wniosku. Zdarzało się, że sądy orzekały przychylnie dla wierzycieli hipotecznych. Na szczęście jednak Sąd Najwyższy popełnił kilka ważnych orzeczeń w tej kwestii, oczywiście korzystnych dla nabywców.

Rozkładamy problem na kawałki

Poniżej przedstawiam fragment zaczerpnięty z treści orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2018 r. w sprawie sygn. akt III CSK 385/16. Jest on dość długi, ale wywód jest naprawdę pięknie poprowadzony. Warto więc poświęcić dłuższą chwilę, aby się z nim zapoznać.

Wyrok dotyczy kwestii pierwszeństwa praw i roszczeń wpisanych w księdze wieczystej przed hipoteką jako ograniczonym prawem rzeczowym.

„Należy podkreślić, iż art. 76 ust. 5 u.k.w.h. nie wprowadza rozróżnień w odniesieniu do rodzaju hipoteki, a zatem ma zastosowanie w odniesieniu także do hipoteki przymusowej (…) W istocie rzeczy, przepis ten potwierdza zasadę pierwszeństwa praw i roszczeń wpisanych w księdze wieczystej przed hipoteką jako ograniczonym prawem rzeczowym (art. 17, 18 i art. 20 u.k.w.h.)”

Oznacza to, że przepis ten stanowi podstawę prawną skutecznego dochodzenia roszczenia zabezpieczonego przez wpis. Jego celem jest zapewnienie ochrony uprawnionemu z praw osobistych lub roszczeń w przypadku rozporządzenia nieruchomością, przez które rozumie się taką czynność prawną, której bezpośrednim skutkiem jest przeniesienie, obciążenie albo zniesienie prawa majątkowego.

„Inna interpretacja prowadziłaby do zniweczenia skutków zasady pierwszeństwa praw osobistych i roszczeń oraz ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej (art. 20 ust.1 i 2 u.k.w.h. w zw. z art.11 i art. 12 ust. 1 u.k.w.h.), a także rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art.6 i 7 u.k.w.h.).”

Zasada pierwszeństwa roszczeń

Istota instytucji pierwszeństwa na gruncie ustawy o księgach wieczystych opiera się na tym, że prawo wpisane później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa wpisanego wcześniej. Oczywiście poza przypadkiem, kiedy inne zasady pierwszeństwa wynikałyby z przepisów szczególnych.

Zdaniem Sądu Najwyższego, w odniesieniu do hipoteki przymusowej ustanowionej na rzecz wierzycieli hipotecznych, nie ma przepisów modyfikujących tę zasadę pierwszeństwa praw. Sąd ten wskazuje, iż:

„(…) jednakże w świetle powyższych zasad nie powinno budzić wątpliwości, iż roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności wpisane do księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed ograniczonym prawem rzeczowym w postaci hipoteki, która została wpisana do księgi wieczystej później, w tym znaczeniu, że nie może być wykonywana z uszczerbkiem dla tego roszczenia i prawa powstałego w następstwie jego realizacji.”

Wynika to także z art. 18 u.k.w.h., który rozstrzyga kolizję ujawnionego w księdze wieczystej roszczenia z prawami nabytymi przez późniejsze wpisy.

Następnie w cytowanym wyroku Sąd odnosi się do art. 76 ust. 5 ustawy. Przepis ten wprost określa pierwszeństwo roszczenia wpisanego do księgi wieczystej przed hipoteką.

Wykreślenie z urzędu wpisów naruszających prawo

„Stosownie do art. 18 u.k.w.h., równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają prawo.”

W opisanej powyżej sytuacji przepis art. 18 u.k.w.h. należałoby jednak interpretować w ten sposób, że istniejące w księdze wieczystej obciążenie hipoteczne nie zostałoby co prawda wykreślone, lecz nie przeszłoby też do nowej księgi wieczystej. A to z uwagi na fakt, iż byłoby ono sprzeczne z wpisem prawa własności wydzielonej nieruchomości lokalowej w wyniku realizacji roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności.

„W przeciwnym razie ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, w czasie kiedy nieruchomość była wolna od tego obciążenia hipotecznego, nie doznałoby ochrony prawnej wynikającej z powołanych przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, i prowadziłoby do sprzeczności powyższych przepisów, a tym samym sprzeczności systemu prawnego, w ramach którego przepisy te funkcjonują.”

Ponadto Sąd wskazał, iż z uwagi na fakt, że nabywcy działali w zaufaniu do treści księgi wieczystej i sfinansowali koszty budowy lokalu, współobciążanie ich nieruchomości lokalowej hipoteką przymusową wpisaną do księgi wieczystej po wpisie ich roszczenia, prowadziłoby do oczywistego naruszenia ich praw.

Pogląd przeciwny

Znalazłam dość wiekowe orzeczenie, które wskazywało na przeciwne rozumowanie. Cytuję poniżej tezę nr 4 tego orzeczenia w całości.  Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2011 r. sygn akt III CSK 171/10:

„Ustanowiona w art. 17 u.k.w.h. zasada pierwszeństwa roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej w stosunku do praw nabytych po jego ujawnieniu odnosi się tylko do praw nabytych w drodze czynności prawnych, nie ma więc zastosowania do hipoteki przymusowej łącznej wpisywanej do nowoutworzonej księgi z urzędu.”

W uzasadnieniu tego orzeczenia można znaleźć dokładny wywód dotyczący różnicy pomiędzy prawem nabytym w drodze czynności prawnej i w drodze postanowienia sądowego.

Orzeczenie to dotyczy jednak stanu prawnego sprzed dodania do art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipoteki ustępu 5. Pozostaje mieć więc nadzieję, że sąd wieczystoksięgowy nie będzie się tej kwestii za bardzo przyglądał.

Podsumowanie

Jestem bardzo ciekawa, jak się ta sprawa zakończy. Osobiście liczę, że nabywcy będą mieli piękne, czyste księgi wieczyste. Ale to się dopiero okaże za kilka dobrych miesięcy.

Nie daje mi jednak spokoju jedna rzecz. Skąd taka pewność wykonawcy, że jego hipoteka obciąży nowo wydzielane księgi wieczyste? Skierował bowiem taki bezpośredni przekaz do klientów dewelopera.

Jakieś pomysły, oczywiście poza chęcią zasiania strachu u klientów dewelopera i pogorszeniem atmosfery w dziale handlowym?

Dobrej nocy!

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 606 707 093e-mail: e.miszczyk@miszczykwrobel.pl

Architektura szczęścia

Ewa Miszczyk-Wróbel22 grudnia 2019Komentarze (0)

Całe życie czekałam na tę książkę. Po przeczytaniu kilkudziesięciu stron odłożyłam ją na bok. Nie mogłam jej ot tak, po prostu przeczytać. To byłoby barbarzyństwo. Trzeba się delektować.

Nie pamiętam, jak na nią trafiłam. Chyba szukałam ciekawostek o La Corbusier. Znalazłam. Wspaniałe.

„Architektura szczęścia” to książka, o której można napisać wszystko i nic.

Dotyka bardzo nieoczywistej rzeczy, jaką jest rozumienie architektury jako wartości. Mówi o pięknie, a to z kolei moja wartość.

Podstawą tej szczególnej tezy jest inne zadziwiające przeświadczenie, a mianowicie, że strefa wizualna i etyczna są sobie równoważne. Piękna architektura, uważano, jest niewerbalnym wyrazem dobra, podczas gdy architektura brzydka – materialną wersją zła.”*

Mówi o relacji człowieka z otoczeniem na przestrzeni wieków. Wspaniale pokazuje emocje, jakie towarzyszyły tworzeniu tych znanych i mniej znanych budowli. Emocje odbiorcy ale i emocje twórcy.

Zastanawiałeś się kiedyś, kiedy to się zaczęło? Kiedy człowiek stwierdził, że przestrzeń, która go otacza, ma być piękna? Kiedy zaczął tę przestrzeń urządzać piękną architekturą? I jaką rolę w tym wszystkim odegrali inżynierowie?

Jak pisze Alain de Botton, XIX wieczni architekci uświadomili sobie, iż inżynierowie mogą dostarczyć im klucz do zbawienia:

inżynierowie „dysponowali bowiem tym, czego tak boleśnie brakowało architekturze – pewnością.*

Jeśli potrzebujesz dotknąć trochę piękna ubranego w słowa, a przy tym lubisz popatrzeć na dobrze zaprojektowane budynki, koniecznie przeczytaj.

*Architektura szczęścia. Alain de Botton, Czuły Barbarzyńca Press, 2010.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 606 707 093e-mail: e.miszczyk@miszczykwrobel.pl

Centralny Rejestr Beneficjentów Rzeczywistych

Ewa Miszczyk-Wróbel30 listopada 2019Komentarze (0)

Centralny Rejestr Beneficjentów Rzeczywistych to kolejna nowość na liście obowiązków przedsiębiorców budowlanych. O co tym razem chodzi? O przejrzystość struktury korporacyjnej i o szeroko pojęte bezpieczeństwo transakcji finansowych. Ładnie brzmi, prawda?

Jak masz więcej czasu, zapraszam do lektury. Jak masz go mniej – zacznij czytać od końca 🙂

Podstawa prawna CRBR

CRBR to system utworzony na podstawie ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Ustawa ta implementowała do polskiego porządku prawnego przepisy dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2015/849 z dnia 20 maja 2015 r. w sprawie zapobiegania wykorzystywaniu systemu finansowego do prania pieniędzy lub finansowania terroryzmu (tzw. IV dyrektywa AML).

Dyrektywa zobowiązuje państwa członkowskie UE do przechowywania informacji na temat beneficjentów rzeczywistych w centralnym rejestrze oraz do udostępniania tych informacji właściwym organom i jednostkom analityki finansowej, a także tzw. podmiotom zobowiązanym.

I oto mamy CRBR. Co dalej? Generalnie można powiedzieć, iż rejestr ten gromadzi i przetwarza informacje o tzw. beneficjentach rzeczywistych w celu przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. Rejestr znajdziesz tutaj.

Beneficjent rzeczywisty

Najprościej mówiąc, beneficjent rzeczywisty to osoba fizyczna, która faktycznie kontroluje spółkę czy grupę spółek.

Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu definiuje to pojęcie w art. 2 ust. 2 pkt 1, wskazując iż beneficjentem rzeczywistym jest osoba fizyczna:

  • sprawująca bezpośrednio lub pośrednio kontrolę nad spółką poprzez posiadane uprawnienia, które wynikają z okoliczności prawnych lub faktycznych, umożliwiające wywieranie decydującego wpływu na czynności lub działania podejmowane przez spółkę, lub
  • w imieniu której są nawiązywane stosunki gospodarcze lub jest przeprowadzana transakcja okazjonalna.

I tak w przypadku spółek, które nie są dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym, beneficjentem rzeczywistym spółki jest osoba fizyczna:

  • będąca udziałowcem lub akcjonariuszem spółki, której przysługuje prawo własności więcej niż 25% ogólnej liczby udziałów lub akcji tej osoby prawnej,
  • dysponująca więcej niż 25% ogólnej liczby głosów w organie stanowiącym spółki, także jako zastawnik albo użytkownik, lub na podstawie porozumień z innymi uprawnionymi do głosu,
  • sprawująca kontrolę nad osobą prawną lub osobami prawnymi, którym łącznie przysługuje prawo własności więcej niż 25% ogólnej liczby udziałów lub akcji spółki, lub łącznie dysponującą więcej niż 25% ogólnej liczby głosów w organie spółki, także jako zastawnik albo użytkownik, lub na podstawie porozumień z innymi uprawnionymi do głosu,
  • sprawująca kontrolę nad spółką przez posiadanie w stosunku do niej uprawnień, o których mowa w art. 3 ust. 1 pkt 37 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości,
  • zajmująca wyższe stanowisko kierownicze w organach spółki w przypadku udokumentowanego braku możliwości ustalenia lub wątpliwości co do tożsamości osób fizycznych określonych w powyższych punktach oraz w przypadku niestwierdzenia podejrzeń prania pieniędzy lub finansowania terroryzmu.

Zgodnie z ustawą beneficjentem rzeczywistym jest też osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, w przypadku której nie stwierdzono przesłanek lub okoliczności mogących wskazywać na sprawowanie kontroli nad nią przez inną osobę fizyczną lub osoby fizyczne. Natomiast w przypadku tzw. trustu beneficjentem rzeczywistym jest założyciel, powiernik, nadzorca (jeśli został ustanowiony), beneficjent trustu i/lub inna osoba, która sprawuje kontrolę nad trustem.

Jednak w tych przypadkach informacja o beneficjentach rzeczywistych (trustów i osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą) nie jest przekazywana do CRBR.

Na tropie beneficjenta rzeczywistego

Przy prostych strukturach korporacyjnych sprawa jest dość oczywista. Beneficjentami rzeczywistymi są po prostu wspólnicy spółki. Przy rozbudowanych strukturach spółek holdingowych ustalenie takiej osoby na końcu łańcucha powiązań to już nie lada sztuka. Temu zresztą służą rozbudowane struktury korporacyjne – anonimowości w zarządzaniu. A stąd już blisko do poważnych zagrożeń XXI wieku w postaci prania pieniędzy czy finansowania terroryzmu.

Meryl Streep jako bohaterka filmu The Laundromat podjęła się zadania ustalenia beneficjentów rzeczywistych spółek z siedzibą w Delaware. Kosztowało ja to sporo wysiłku, ale dopięła swego. Kto nie widział filmu, powinien nadrobić zaległość i obejrzeć jej zmagania. Obsada jest świetna, konwencja filmu jednak raczej dla koneserów kina.*

Jakie dane zawiera CRBR?

Zgodnie z przepisami CRBR ma publiczny charakter, aby każdy mógł sprawdzić, kto jest beneficjentem rzeczywistym w danej strukturze korporacyjnej. Jak podaje Ministerstwo Finansów, taki charakter CRBR:

„zapewnia również większą kontrolę informacji przez społeczeństwo obywatelskie oraz przyczynia się do zwiększenia zaufania do rynku finansowego i uczestników obrotu gospodarczego.”**

CRBR gromadzi dane dotyczące beneficjentów rzeczywistych każdego rodzaju spółek. Są wśród nich spółki jawne, komandytowe, komandytowo-akcyjne, z ograniczoną odpowiedzialnością, proste spółki akcyjne (od 1 marca 2020 r.) oraz spółki akcyjne, z wyjątkiem spółek publicznych w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych.

W każdej z powyższych form może działać spółka budowlana, choć najpopularniejsze w branży są spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki komandytowe ze spółka kapitałowa jako komplementariuszem.

UWAGA termin

Spółki, które zostały wpisane do Krajowego Rejestru Sądowego przed dniem 13 października 2019 r. (dzień wejścia w życie przepisów dotyczących CRBR) mają obowiązek zgłosić informacje o beneficjentach rzeczywistych do dnia 13 kwietnia 2020 r.

Pamiętaj, iż takiego zgłoszenia do rejestru nie zlecisz asystentowi. System jest tak zaprojektowany, iż dane zgłoszeniowe muszą być przekazane bezpośrednio przez osobę uprawnioną do reprezentacji spółki. Jako beneficjent rzeczywisty w swojej spółce czy grupie spółek będziesz zatem musiał sam dokonać takiego zgłoszenia. Jednocześnie będziesz musiał złożyć oświadczenie o prawdziwości zgłoszonych informacji pod rygorem odpowiedzialności karnej.

*The Laundromat – biograficzny komediodramat z 2019 roku w reżyserii Stevena Soderbergha;

*więcej informacji na ten temat znajdziesz tutaj.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 606 707 093e-mail: e.miszczyk@miszczykwrobel.pl