Umowa deweloperska jako forma ochrony interesów nabywców nieruchomości

Gościnny artykuł aplikant radcowskiej Doroty Dziadoń

Nabycie nieruchomości jest jedną z ważniejszych decyzji życiowych. Często wiąże się to ze znacznymi nakładami finansowymi w postaci kredytu hipotecznego czy wydaniem oszczędności życiowych. Dlatego tak istotny jest wybór właściwej inwestycji realizowanej w ramach zamierzenia deweloperskiego oraz ustalenia szczegółowych zasad przeniesienia własności nieruchomości.

Obrót nieruchomościami następuje w ramach rynku pierwotnego lub wtórnego. Gdy w ramach pierwszego z nich po stronie zbywcy występuje deweloper, który będzie realizować zamierzenie deweloperskie ze środków pozyskanych od Nabywcy – osoby fizycznej, ich wzajemne prawa i obowiązki regulujące zasady przeniesienia własności nieruchomości określa tzw. umowa deweloperska.

Umowa deweloperska

Szczegółowe warunki i tryb zawierania umowy deweloperskiej oraz jej elementy konieczne, które musi zawierać, zostały określone w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa ta stanowiła remedium na pojawiające się trudności i problemy nabywców nieruchomości wynikające z braku należytego zabezpieczenia ich praw i  interesów w związku z zawieraniem z deweloperami umów przedwstępnych i rezerwacyjnych w zwykłej formie pisemnej. Pokłosiem przedmiotowej praktyki rynkowej były liczne przypadki braku przeniesienia własności nieruchomości na rzecz nabywcy, pomimo wpłaty całości ceny nieruchomości. Towarzyszyła temu   niemożliwość żądania od dewelopera wykonania zobowiązania, z uwagi na brak ujawnienia stosownego roszczenia o przeniesienie własności  nieruchomości w prowadzonej dla niej księdze wieczystej.

W związku z powyższym ustawodawca wprowadził ustawowy wymóg zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, w art. 3 pkt 5 ww. ustawy określił definicję umowy deweloperskiej jako umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu mieszkalnego, własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, w zamian za świadczenie pieniężne nabywcy na poczet ceny nabycia tego prawa.

Co istotne, sama umowa deweloperska nie wywołuje skutków rozporządzających, a zatem nie przenosi własności nieruchomości. Stanowi jedynie umowę zobowiązującą strony do określonych świadczeń, na podstawie której wyznaczany jest termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy przeniesienia własności nieruchomości. Wprowadzenie wymogu zachowania dla jej ważności formy aktu notarialnego daje podstawę do ujawnienia w księdze wieczystej nieruchomości roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie i przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym oraz praw z nim związanych na rzecz nabywcy.

W ten oto sposób zostały zabezpieczone interesy nabywcy, który finansując przedsięwzięcie deweloperskie, ma prawną możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej – umowy przeniesienia własności nieruchomości – na podstawie ujawnionego roszczenia w księdze wieczystej. A wszystko to na wypadek sytuacji, gdyby deweloper z różnorakich przyczyn nie chciał zrealizować swojego wzajemnego zobowiązania.

Odnosząc się natomiast do samej treści umowy deweloperskiej, to w tym względzie ustawodawca nie określił wprost essentialia negoti, a zatem przedmiotowo istotnych elementów treści czynności prawnej. Niemniej jednak ustawa w art. 22 wskazuje na elementy jakie przykładowo powinna zawierać umowa deweloperska.  Należą do nich m.in.:

1. określenie stron,
2. miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej,
3. cena nabycia prawa,
4. informacja o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie,
5. termin przeniesienia na nabywcę prawa własności,
6. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera.

Przedmiotowe warunki wskazane w omawianym przepisie stanowią katalog otwarty. Natomiast brak któregokolwiek z nich uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz żądania zwrotu wszystkich świadczeń poczynionych na rzecz dewelopera.

Mieszkaniowe rachunki powiernicze

Innym mechanizmem ochronnym nabywcy, którego szczegółowe zasady prowadzenia powinny być wskazane w treści umowy deweloperskiej, jest tzw. mieszkaniowy rachunek powierniczy. Za jego pośrednictwem nabywca dokonuje rozliczeń finansowych z deweloperem z tytułu ceny nabycia nieruchomości. W umowie deweloperskiej powinny znaleźć się informacje dotyczące jego numeru, zasad dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na tym rachunku czy informacje o kosztach jego prowadzenia.

Ustawodawca wprowadził dwa rodzaje rachunków powierniczych:

1. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczych,
2. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczych.

W praktyce najczęściej spotykanym jest pierwszy z nich – tzw. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Otwarcie i prowadzenie mieszkaniowych rachunków powierniczych jest obligatoryjne dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego. Stanowi on formę kontroli i nadzoru banku prowadzącego rachunek nad przedsięwzięciem deweloperskim, poprzez dokonywane nadzoru (m.in. poprzez dokonywanie wizji na placu budowy) zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie – przed uprzednim dokonaniem wypłaty z tego rachunku na rzecz dewelopera. Wówczas, po stwierdzeniu przez pracownika banku faktycznego zakończenia danego etapu, staje się możliwe wypłacenie deweloperowi środków zgromadzonych przez nabywcę na przypisanym do niego indywidualnie rachunku.

Co istotne, środki wypłacone przez bank mogą zostać przeznaczone wyłącznie do realizacji danego, konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego. Absolutnie nie mogą one zostać wykorzystane w inny nieprzewidziany sposób np. na pokrycie strat z prowadzonej działalności przez dewelopera, zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom czy finansowanie innych inwestycji deweloperskich.

Nadto, środki są ewidencjonowane odrębnie i indywidualnie dla każdego nabywcy na tzw. subkontach, a każdy z nabywców ma prawo do informacji o dokonanych wpłatach i wypłatach z przypisanego im konta. Zatem każdemu z nabywców przysługuje prawo wglądu i dokonywania bieżącego nadzoru nad  dysponowaniem przez bank środkami finansowymi na rzecz dewelopera.

Prospekt informacyjny

Inną instytucją chroniącą nabywcę jest prospekt informacyjny, który deweloper jest zobowiązany do sporządzenia i przedstawienia przed podpisaniem przez nabywcę umowy deweloperskiej.

Obejmuje on w szczególności: wskazanie doświadczenia dewelopera, wykazanie tytułu do nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, wskazanie pozwolenia na budowę oraz przedstawienie harmonogramu, którego realizacja stanowi między innymi podstawę do wypłaty środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Istotne jest to, iż zgodnie z art. 20 ust. 2 ustawy prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Tym samym, wszystkie informacje w nim zawarte są wiążące dla dewelopera, który odpowiada za wszelkie nieścisłości występujące w praktyce. W ten oto sposób, nabywca posiada możliwość zapoznania się z dotychczasowym doświadczeniem dewelopera, jego sytuacją prawno-finansową oraz z pracami i terminami oddania zamierzenia deweloperskiego przewidzianymi przez dewelopera w harmonogramie inwestycji – nic nie powinno zostać zatajone przed nabywcą.

Reasumując, obecny kształt umowy deweloperskiej, której wymogi formalne zostały określone w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zapewnia nabywcy ochronę jego interesów majątkowych zarówno na etapie zainteresowania ofertą dewelopera w zakresie nabycia nieruchomości jak i podczas samej realizacji zamierzenia deweloperskiego finansowanego ze środków nabywcy. Wprowadzone wymogi ustawowe ukróciły wcześniejszą praktykę nierzetelnych przedsiębiorców, polegającą na pozyskiwaniu finansowania zamierzeń deweloperskich od potencjalnych nabywców, bez jednoczesnego wykonania wzajemnego zobowiązania polegającego na przeniesieniu własności nieruchomości na rzecz nabywców.