Wszyscy kochają optymalizację, prawda? Optymalizacja podatkowa, optymalizacja zatrudnienia… a ja dziś podaję na tacy przepis na optymalizację kosztów robót budowlanych.
I na zmniejszenie ryzyka z nimi związanego 😉 Nic tylko brać.
Ale na poważnie…
Czasy mamy takie, jakie mamy. Warto więc poświęcić chwilę i poczytać lub posłuchać o tym, co wykonawca może zrobić, aby lepiej zarządzać ryzykiem i kosztami podczas realizacji robót budowlanych.
Koszty robót budowlanych
Dzisiejsze zestawienie zaczerpnęłam z bardzo praktycznej książki, mianowicie „Koszty robót budowlanych. Ustalanie wartości i rozliczanie zamówień publicznych” autorstwa L. Więcław-Bator i R. Sekundy wydanej przez Wolters Kluwer Polska. Gorąco polecam lekturę.
Zdaniem L. Więcław-Bator i R. Sekundy każdy rozsądny wykonawca, który naprawdę chce odnieść „sukces w budowlance”, a nie męczyć się od realizacji do realizacji, powinien wdrożyć odpowiedni system zarządzania ryzykiem.
***
Uwaga: Ten artykuł możesz posłuchać w podcaście Spółka Budowlana:
***
System zarządzania ryzykiem na budowie
System taki powinien opierać się na podejmowaniu następujących czynności od początku do samego końca realizowanych kontraktów:
1. Oferty na wykonanie robót budowlanych powinny być przygotowywane przez zespół ludzi z odpowiednim doświadczeniem, posiadającym tzw. „komplementarne kompetencje”.
2. Sama kalkulacja ceny ofertowej powinna być poprzedzana wnikliwą analizą SIWZ.
Czy tylko ja spotykam się z autentycznie zdziwionym wykonawcami mówiącymi „ale to naprawdę jest w SIWZ???”
Ta analiza musi obejmować całe SIWZ, ze wszystkimi załącznikami etc. Wszelkie wątpliwości, jakie się pojawią, powinny być wyjaśnione przez złożeniem oferty poprzez zapytanie do zamawiającego.
Po podpisaniu umowy już będzie za późno na zastanawianie się, co zamawiający ukrył pod nieostrym pojęciem etc. Kalkulację ceny ofertowej powinna również poprzedzać wizja terenu realizacji robót. Powinien jej dokonać doświadczony pracownik, który jest w stanie przewidzieć potencjalne zagrożenia etc.
Warto również rozeznać rynek, to jest przeanalizować odpowiedzi podwykonawców na zapytania ofertowe, wykonać „analizę wąskich gardeł w dostawach materiałów i sprzętu” i przeprowadzić „adekwatną prognozę prospektywnej dynamiki cen wiodących czynników cenotwórczych w okresie realizacji zamówienia”.
Już widzę, jak mi w tym miejscu SEO mruga na czerwono 😉 Ale naprawdę nie da się inaczej, niż cytując autorów. Bo mają rację
Ofertowanie robót budowlanych dzisiaj to jak robota sapera. Jak się pomylisz, to pozamiatane.
3. W przypadku wydłużenia okresu stand still i istotnych fluktuacji cen i stawek czynników produkcji budowlanej na rynku cena powinna zostać ponownie skalkulowana.
4. Powinno się również poświęcić odpowiednią ilość uwagi sporządzeniu dobrego harmonogramu robót budowlanych.
Biorąc pod uwagę realne możliwości a nie życzenia zamawiającego. Autorzy przywołanej publikacji zalecają planowanie jak najszerszego frontu robót i rozpoczynanie kolejnego zadania od zakończenia tylko tych poprzednich zadań, które naprawdę na to rzutują. Zalecają również podzielenie zadań na mniejsze części i równoległe realizowanie jak największej ilości zadań i całych etapów równolegle. To zmniejszy ryzyko niedotrzymania terminu końcowego.
5. Podwykonawcy powinni być uważnie dobierani, a ich doświadczenie powinno być faktycznie sprawdzane.
Osobiście zalecam weryfikację, czy zatrudniany podwykonawca odpowiada w swej jakości usług jakości wymaganej przez zmawiającego. Do tego wystarczy dosłownie kilka minut rozmowy czy wizyta na inwestycji zakończonej przez podwykonawcę.
6. To będzie ciekawe, mianowicie autorzy przywołanej publikacji zalecają odejście od modelu just in time na rzecz just in case.
Jeżeli składowanie materiałów nie będzie generowało odczuwalnych kosztów i nie będzie negatywnie wpływało na właściwości tych materiałów (przeczytaj: Tynki zewnętrzne – wada produktu czy robót wykonawczych?). To naprawdę ciekawe, jak taka mała zmiana może wpłynąć na cały proces realizacji inwestycji. Tylko trzeba ją wdrożyć i cały czas czuwać nad procesem.
7. Co jeszcze – oczywiście na realizacji powinno być adekwatne zabezpieczenie cywilne.
8. Powinna być również zapewniona stała, efektywna i adekwatna kontrola realizacji robót budowlanych.
W tym kontrola postępów robót w stosunku do harmonogramu, kontrola jakości i ilości robót budowlanych, kontrola jakości wyrobów budowlanych i gospodarowania nimi, kontrola jakości sprzętu technicznego, kontrola działań podwykonawców w zakresie terminowości, jakości, BHP, rzeczywistego potencjału technicznego etc., kontrola własnego BHP, kontrola ochrony mienia na placu budowy oraz kontrola kompletności i zgodności ze stanem faktycznym operatu kolaudacyjnego.
Musiałam sprawdzić, co to jest ten operat kolaudacyjny. A zatem jest to zbiór dokumentów budowy, przygotowanych przez wykonawcę robót w celu ich przekazania zamawiającemu, stanowiący podstawę odbioru i oceny zgodności wykonanych robót z dokumentacją projektową i kosztorysem. Dokumentami zawartymi w operacie mogą być między innymi: atesty higieniczne dotyczące wbudowanych materiałów, karty gwarancyjne producentów na zamontowane urządzenia, protokoły z badań lub pomiarów. [1] Ciągle się z tym spotykam w umowach, ale w żadnej nie widziałam tej nazwy. Człowiek się uczy całe życie 😉
9. Przez cały czas realizacji umowy powinien być również obserwowany wpływ niekorzystnych zdarzeń na realizację umowy i dokumentowane wszystkie istotne zdarzenia.
Nie ja pierwsza pewnie i nie ostatnia siedzę czasami i szukam warunków atmosferycznych jesienią 2020 roku, bo wykonawca nie wpisał do dziennika budowy porywistego wiatru uniemożliwiającego realizacje prac na elewacji. A potem jak przyszła nota obciążeniowa z karą umowną za nieterminową realizację to się zastanawiał, jak to udokumentować po fakcie…
Przeczytaj też te artykuły:
Tak więc pamiętajcie proszę, że w przypadku sporu z zamawiającym będziecie musieli wykazać, że określone zdarzenie wystąpiło, jakie wywołało skutki i że był adekwatny związek przyczynowy pomiędzy tym zdarzeniem a wywołanymi skutkami.
Innymi słowy, będziecie musieli wykazać, że wspomniany powyżej porywisty wiatr bezpośrednio spowodował, że zgodnie z zasadami BHP wasi pracownicy nie mogli przez tydzień pracować na rusztowaniach wokół elewacji budynku, stąd opóźnienie w zakończeniu robót.
10. Należy również propagować zasady bezpieczeństwa i higieny pracy. Tego tłumaczyć chyba nie trzeba.
11. Powinno się również faktycznie przyspieszać roboty w przypadku zauważania opóźnień w stosunku do harmonogramu na tzw. kamieniach milowych, na bieżącego monitorować współzależności zaawansowania stanu robót budowlanych i poniesionych kosztów i optymalnie wydatkować zaliczki.
12. Niezbędne jest także podejmowanie współpracy z zamawiającym przy realizacji robót budowlanych. Chodzi o sprawny przepływ informacji, szybkie podejmowanie kluczowych decyzji oraz w razie możliwości podejmowanie działań prewencyjnych etc.
13. I na koniec ważna sprawa, mianowicie wykonawca powinien sprawnie zgłaszać zamawiającemu uzasadnione zmiany do zawartej umowy o roboty budowlane.
Chodzi przede wszystkim o żądania dodatkowego wynagrodzenia, zmiany terminu realizacji etc. Zwlekanie z tym zawsze jest problematycznie, szczególnie jak na horyzoncie pojawia się niezadowolony z opóźnienia zamawiający.
Jestem przekonana, że jeśli od początku prowadzenia działalności budowlanej wykonawca wdroży odpowiednie procedury, nauczy zespół dbałości o powyższe kwestie, będzie sprawdzał realizację tych procedur, to każda realizacja powinna się skończyć happy endem. No, chyba że się nie skończy 😉
***
Na zakończenie jeszcze raz polecam książkę „Koszty robót budowlanych. Ustalanie wartości i rozliczanie zamówień publicznych” autorstwa L. Więcław-Bator i R. Sekundy. Każdy, kto zajmuje się realizację robót budowlanych, powinien ją przeczytać.
Ewa Miszczyk-Wróbel
radca prawny
Zdjęcie w poście pochodzi z Unsplash
[1] https://pl.wikipedia.org/wiki/Operat_kolaudacyjny
***
Podcastu Spółka Budowlana możesz słuchać również na YouTube:
***
Wynagrodzenie ryczałtowe a faktyczna wartość robót budowlanych
Jakiś czas temu pisałam o tym, jak podwyższyć zastrzeżone w umowie wynagrodzenie ryczałtowe. Dzisiaj chciałam poświęcić temu tematowi jeszcze kilka słów.
Nie wszyscy bowiem rozumieją, jaka jest prawdziwa istota tego wynagrodzenia. Zwykle myśli się, że ryzyko ryczałtu obciąża jedynie wykonawcę.
A przecież jest to również ryzyko inwestora, w szczególności w trybie „zaprojektuj i wybuduj”… [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }