Dzisiaj będzie na poważnie. Bez żartów, bo temat istotny, czyli jak sporządzić umowę o roboty budowlane i jej kluczowe postanowienia. Bo jeśli jest spór na inwestycji i nie wiadomo co robić, to w pierwszej kolejności zagląda się właśnie do umowy.
A tam czasem nie ma nic. Albo wszystko jest tak opisane, że sprawa jeszcze bardziej się komplikuje.
Dlatego generalnie polecam dobre umowy o roboty budowlane, kiepskich zupełnie nie polecam….
Umowa o roboty budowlane
Zgodnie z art. 647 k.c. u przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Niby proste, prawda?
Klasyczny układ win-win, każdy osiąga swoją korzyść. Inwestor w postaci wybudowanego obiektu, a wykonawca w postaci uzyskanego wynagrodzenia.
Co może pójść nie tak? ?
Nie no, żartuję. Przecież wszystko może pójść nie tak. I dlatego dobra umowa o wykonanie robót budowlanych to kluczowa sprawa.
***
Uwaga: Ten artykuł możesz posłuchać w podcaście Spółka Budowlana:
***
Forma pisemna
Jak stanowi art. 648 k.c., umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. „Powinna” oznacza, że forma pisemna nie jest obligatoryjna dla ważności umowy i wywołania przez nią skutków prawnych.
Forma ta zastrzeżona jest jedynie pod względem dowodowym tzw. ad probationem (art. 73 § 1 k.c.). Brak pisemnej umowy może zatem spowodować trudności dowodowe (art. 74 § 1 k.c.).
Jednakże skutki braku formy pisemnej nie będą miały znaczenia w relacjach między przedsiębiorcami (art. 74 § 3 k.c.).
W konsekwencji każdorazowa zmiana umowy o roboty budowlane, jak też dokumentacja stanowiąca element samej umowy, powinny mieć formę pisemną.[1]
Czytaj również koniecznie:
- Katastrofa budowlana – co dalej?
- Wykonanie zastępcze
- Wynagrodzenie ryczałtowe a faktyczna wartość robót budowlanych
O czym pamiętać w umowie
Poniżej przedstawiam subiektywną i ogólną listę tego, co powinno znaleźć się umowie o roboty budowlane.
Subiektywną dlatego, że prawnik z innym doświadczeniem może zwrócić uwagą jeszcze na inne aspekty. Ogólną dlatego, że to blog a nie rozprawa naukowa 😉
A więc po kolei:
Zasady przekazania frontu robót
Umowa powinna w szczególności precyzować, co dla wykonawcy oznacza przygotowany front robót.
Jest to ważne szczególnie wówczas, gdy umowa o roboty budowlane jest jedną z wielu umów zawieranych przez inwestora, a na inwestycji prace jednych wykonawców będą się przenikać z pracami innych.
Należy przy tym zapisać, czy tak przygotowany front robót ma być przekazany w całości czy częściami, a jeśli częściami to w jakich terminach etc.
Termin realizacji wraz terminami pośrednimi
Zapisując terminy umowne warto dopisać postanowienia elastycznie przesuwające termin realizacji w zależności od wystąpienia określonych okoliczności.
Chodzi tutaj w szczególności o okoliczności nie będące siłą wyższą. Takie, które uniemożliwiają realizację umowy np. zgodnie ze sztuką budowlaną czy zasadami bhp. Może to być kwestia braku współdziałania czy braku koordynacji robót przez inwestora, może to być nie zatwierdzenie przez niego jakiegoś projektu wykonawczego.
Ale także może to być wystąpienie określonych warunków atmosferycznych, w których producent materiału nie zaleca realizacji robót (np. z uwagi na szczególne cechy chemiczne czy fizyczne tego materiału).
Precyzyjnie określony zakres robót
To podstawa każdej umowy o roboty budowlane.
Zgodnie z art. 649 k.c. w razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich (!) robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy.
Domniemanie to można obalić, ale wykonawca będzie musiał udowodnić, że umowa nie obejmowała części robót zawartych w projekcie. W tym miejscu przypomnę jeszcze, że wykonawca powinien zapoznać się z projektem przed podpisaniem umowy, a nie jedynie „rzucić na niego okiem”, jak to się czasem zdarza…
Odniesienie do konkretnej dokumentacji projektowej
Dokumentacja taka zwykle stanowi podstawę ofertowania wykonawcy, więc należy ją uważnie sprawdzić.
Uważnie, a nie „rzucić okiem” 😉
Także w zakresie wersji takiej dokumentacji, która stanowiła podstawę wyceny. Może się bowiem zdarzyć, że projekt zostanie zmieniony w trakcie realizacji (albo miedzy ofertowaniem a podpisaniem umowy), co wpłynie na koszty wykonawcy.
I tu również lepiej zapobiegać niż walczyć o wynagrodzenie za roboty dodatkowe. Bo przy nieprecyzyjnie określonym zakresie robót może się okazać, że nie jest to takie proste.
Obowiązki inwestora
Inwestor powinien mieć precyzyjnie określone obowiązki przede wszystkim w zakresie przygotowania i przekazania całego frontu robót, przekazania poprawnej, kompleksowej dokumentacji projektowej i przystąpienia do odbiorów, tak częściowych jak i odbioru końcowego.
Nie wolno w tym miejscu zapominać o odpowiedzialności inwestora za koordynację robót wszystkich wykonawców na inwestycji.
Ważne jest również zapisanie terminów, w jakich inwestor ma wykonywać swoje obowiązki. Często bowiem od tego właśnie zależy możliwość realizacji umowy przez wykonawcę (np. sytuacja zatwierdzenia projektu wykonawczego celem rozpoczęcia produkcji czy zakupu materiałów niezbędnych do wykonania robót, zatwierdzenia próbki tego materiału etc.).
Brak działania po stronie inwestora może spowodować spore problemy na inwestycji. A tego nikt przecież nie chce.
Inne artykuły, które powinieneś przeczytać:
- Problemy z odpowiedzialnością solidarną inwestora
- Jak założyć firmę budowlaną
- Jak dobrze sprzedać spółkę budowlaną?
Obowiązki wykonawcy
Obowiązki wykonawcy, poza tymi ustawowymi, mogą być przeróżne.
Czasem są one szczegółowo dopasowane do charakteru danej realizacji, jak na przykład obowiązki związane ze szczególnym sposobem realizacji prac w częściowo czynnym obiekcie, czy np. w obiekcie o znaczeniu strategicznym etc.
Ważne jest, aby obowiązki te były w ogóle obiektywnie możliwe do zrealizowania i precyzyjnie opisane. Poza tym wykonawca powinien zadbać o to, aby ustanowione procedury dotyczące jego obowiązków były dotrzymywane.
Na przykład jeśli ma obowiązek pisemnie zgłosić gotowość do odbioru, to sprawy nie załatwi wysłany mail. Bo jak strony wejdą w spór, to każdy szczegół, każde odstępstwo od przewidzianych w umowie obowiązków, może mieć istotne znaczenie dla wykonawcy.
Wynagrodzenie wykonawcy i sposób jego obliczenia
Podstawowym rodzajem wynagrodzenia jest wynagrodzenie ryczałtowe i wynagrodzenie kosztorysowe.
Ale zdarzają się również i mixy, czyli na przykład wynagrodzenie kosztorysowe obliczane wedle ryczałtowo określonych pozycji jednostkowych. W umowie należy więc tak zapisać rodzaj wynagrodzenia, aby odpowiadał uzgodnieniem stron i obliczeniom ofertowym wykonawcy.
Ważne jest również wskazanie netto i brutto, szczególnie jeśli umowa jest zawierana przez przedsiębiorcę z konsumentem.
Nie wolno też zapomnieć o zasadach ewentualnej waloryzacji takiego wynagrodzenia, czy wynagrodzeniu za materiał przy pracach zamiennych i zaniechanych etc. Wpisując terminy zapłaty nie można zapomnieć o przepisach ustawy o przeciwdziałaniu opóźnieniom w transakcjach handlowych.
Zasady odpowiedzialności w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, wskazanie właściwego zakresu ubezpieczenia oraz określenie zasad naliczania kar umownych.
Wpisanie do umowy o roboty budowlane numeru polisy mocno ułatwia sprawę w przypadku sporu na końcówce realizacji.
Poza tym warto sprawdzić, czy ubezpieczenie drugiej strony ma poprawny zakres, czy obejmuje przypadki, które mogą się zdarzyć.
Często bowiem jest tak, że wykonawca od lat odnawia jedną polisę, podczas gdy zakres jego robót mocno ewaluował. W przypadku problemów okazuje się potem, że polisa jest, ale ubezpieczyciel zasadnie odmówi likwidacji szkody z uwagi na brak odpowiednich klauzul ubezpieczeniowych.
Odnośnie kar umownych napisano już wiele.
Najważniejsze to: „za zwłokę”, z limitem i nie „za jakiekolwiek naruszenie umowy” 😉 Więcej na ten temat będzie w osobnym wpisie na blogu.
Zasady umownego odstąpienia od umowy
To również jest temat na osobny wpis. Teraz tylko wspomnę, że odpowiednie postanowienia umowy o roboty budowlane odnośnie postępowania po odstąpieniu i zasad rozliczeń stron mogą uratować je od finansowej katastrofy.
Na przykład od pozostania wykonawcy z materiałem wyprodukowanym zgodnie z indywidualnym projektem, którego nie da się przeznaczyć na inną realizację budowlaną.
Zasady postępowania i zakończenia realizacji umowy w przypadkach siły wyższej
To temat ostatnio dość popularny, nie należy go bagatelizować przy tworzeniu umowy o roboty budowlane. Dla przykładu, epidemia teoretycznie mogła być przypadkiem siły wyższej w marcu 2020 roku.
Ale zawierając umowę o roboty budowlane w marcu 2023 r. już takim przypadkiem – i to od dłuższego czasu – nie jest.
Jeśli zatem chcemy uniknąć odpowiedzialności za nienależytą realizacji umowy spowodowaną na przykład opóźnieniami w dostawie materiałów (spowodowanymi przerwanym łańcuchem dostaw na skutek epidemii), to należy odpowiednio skonstruować zapisy tej umowy.
Właściwość sądu w przypadku sporu
To już niby końcówka umowy, ale może mieć wpływ na koszty ewentualnego sporu sądowego.
Bo zgodnie z przepisami o tzw. właściwości ogólnej pozew składamy do sądu wedle siedziby pozwanego. A jeśli ten ma siedzibę na drugim końcu kraju, to wyjazd na każdą rozprawę na przestrzeni kilku lat może wygenerować spore koszty.
Jak sporządzić umowę o roboty budowlane? Na koniec dobra rada
Jeśli nie masz doświadczenia w sporządzaniu umów o roboty budowlane, lepiej powierz to zadanie prawnikowi.
Będziesz spokojniejszy, kiedy w trakcie realizacji pojawią się niespodziewane problemy.
Chyba, że wolisz… wyzwania. Wówczas będziesz spokojniejszy, kiedy w trakcie realizacji pojawią się niespodziewane wyzwania ?
Życzę Ci dobrego dnia!
Ewa Miszczyk-Wróbel
radca prawny
Zdjęcie w artykule pochodzi z Unsplash
[1] Ciszewski Jerzy (red.), Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2023
***
Podcastu Spółka Budowlana możesz słuchać również na YouTube:
***
Odstąpienie od umowy na art. 644 k.c.
Stosownie do art. 644 k.c. dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może w każdej chwili odstąpić od umowy płacąc wykonawcy umówione wynagrodzenie. W takim wypadku zamawiający może jednak odliczyć od wynagrodzenia wykonawcy to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania dzieła.
Niby proste, ale jak to wygląda w praktyce? Przede wszystkim warto pamiętać, że art. 644 k.c. co do zasady nie jest bezwzględnie obowiązujący… [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }