Czy hipoteka przejdzie do nowej księgi wieczystej?

Uwaga: Postu Czy hipoteka przejdzie do nowej księgi wieczystej możesz posłuchać, jeśli nie masz czasu na czytanie. Zajrzyj też do innych odcinków podcastu Spółka Budowlana!

***

If you see me less, I’m doing more. Tak było i tym razem. Czas jednak coś napisać, trafiłam bowiem na naprawdę ciekawy temat. Czy spór sądowy dewelopera z wykonawcą wpłynie na sytuacje prawną klientów czy też jest dla niej obojętny? Czy hipoteka ustanowiona w drodze sądowej na zabezpieczenie roszczenia wykonawcy w stosunku do dewelopera przejdzie czy nie przejdzie do nowo wydzielonej księgi wieczystej?

Jak łatwo się domyślić, wszystko oczywiście rozbija się o pieniądze.

Bo roboty były źle wykonane

W dużym skrócie historia wygląda tak. Wykonawca niewłaściwie wykonał umowę o roboty budowlane. Niezadowolony deweloper zakończył współpracę i nie zapłacił całego wynagrodzenia.

Sprawa jakich wiele, prawda?

Wykonawca idzie do sądu

Nie mogąc dojść do porozumienia z deweloperem wykonawca postanowił dochodzić swoich praw przed sądem.

W pierwszej kolejności jednak uzyskał postanowienie o ustanowieniu na jego rzecz hipoteki na zabezpieczenie. Śliczne kilka milionów złotych. Niestety deweloperowi nie udało się w trybie odwoławczym uchylić tego postanowienia.

Co za tym idzie, w księdze wieczystej nieruchomości pojawiła się stosowna wzmianka. W ślad za nią za kilka miesięcy pojawi się sam wpis tejże hipoteki na zabezpieczenie roszczeń wykonawcy wobec dewelopera.

Umowy deweloperskie

Z chwilą wpisania do księgi wieczystej nieruchomości wzmianki o hipotece, setka klientów dewelopera stanęła przed pytaniem, czy jest wystarczająco chroniona. Bo zdaniem wykonawcy niekoniecznie. Przynajmniej tak sam wykonawca triumfalnie poinformował.

Czy po zawarciu umowy sprzedaży księga wieczysta nabywcy wydzieli się „czysta”, co najwyżej z hipoteką zabezpieczającą jego prywatny kredyt? Czy też hipoteka ustanowiona na rzecz wykonawcy wraz z wydzieleniem nowej księgi przejdzie na jego lokal?

To jak to jest z takim wpisem do księgi wieczystej?

Na pierwszy rzut oka sprawa jest poważna. Przyglądając się dokładniej ustawie o księgach wieczystych i hipotece dotrzemy jednak do art. 76. ust 5, zgodnie z którym:

„W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, które wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki.”

Przepis ten obowiązuje od dnia 1 stycznia 2016 r. Wspaniale, prawda? O jego historii napiszę innym razem. Dziś się zastanówmy, czy aby na pewno zapewni on ochronę roszczeń klientów?

Orzecznictwo sądowe

W orzecznictwie sądowym dotyczącym problemu przejścia hipoteki w niniejszej sprawie w szczególności interesował mnie kierunek reprezentowany przez sady apelacji krakowskiej. Nic ciekawego jednak nie znalazłam.

Nie ma identycznych spraw, większość dotyczy postępowań upadłościowych i wydzielania lokali do nowych ksiąg w wykonaniu umów deweloperskich bez lub z obciążeniami hipotecznymi upadłego dewelopera. Ale na szczęście orzeczenia te dotyczą wykładni tych samych przepisów prawa. Mianowicie art. 17, 18 i 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Analiza doprowadziła mnie do ciekawego wniosku. Zdarzało się, że sądy orzekały przychylnie dla wierzycieli hipotecznych. Na szczęście jednak Sąd Najwyższy popełnił kilka ważnych orzeczeń w tej kwestii, oczywiście korzystnych dla nabywców.

Rozkładamy problem na kawałki

Poniżej przedstawiam fragment zaczerpnięty z treści orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2018 r. w sprawie sygn. akt III CSK 385/16. Jest on dość długi, ale wywód jest naprawdę pięknie poprowadzony. Warto więc poświęcić dłuższą chwilę, aby się z nim zapoznać.

Wyrok dotyczy kwestii pierwszeństwa praw i roszczeń wpisanych w księdze wieczystej przed hipoteką jako ograniczonym prawem rzeczowym.

„Należy podkreślić, iż art. 76 ust. 5 u.k.w.h. nie wprowadza rozróżnień w odniesieniu do rodzaju hipoteki, a zatem ma zastosowanie w odniesieniu także do hipoteki przymusowej (…) W istocie rzeczy, przepis ten potwierdza zasadę pierwszeństwa praw i roszczeń wpisanych w księdze wieczystej przed hipoteką jako ograniczonym prawem rzeczowym (art. 17, 18 i art. 20 u.k.w.h.)”

Oznacza to, że przepis ten stanowi podstawę prawną skutecznego dochodzenia roszczenia zabezpieczonego przez wpis. Jego celem jest zapewnienie ochrony uprawnionemu z praw osobistych lub roszczeń w przypadku rozporządzenia nieruchomością, przez które rozumie się taką czynność prawną, której bezpośrednim skutkiem jest przeniesienie, obciążenie albo zniesienie prawa majątkowego.

„Inna interpretacja prowadziłaby do zniweczenia skutków zasady pierwszeństwa praw osobistych i roszczeń oraz ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej (art. 20 ust.1 i 2 u.k.w.h. w zw. z art.11 i art. 12 ust. 1 u.k.w.h.), a także rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art.6 i 7 u.k.w.h.).”

Zasada pierwszeństwa roszczeń

Istota instytucji pierwszeństwa na gruncie ustawy o księgach wieczystych opiera się na tym, że prawo wpisane później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa wpisanego wcześniej. Oczywiście poza przypadkiem, kiedy inne zasady pierwszeństwa wynikałyby z przepisów szczególnych.

Zdaniem Sądu Najwyższego, w odniesieniu do hipoteki przymusowej ustanowionej na rzecz wierzycieli hipotecznych, nie ma przepisów modyfikujących tę zasadę pierwszeństwa praw. Sąd ten wskazuje, iż:

„(…) jednakże w świetle powyższych zasad nie powinno budzić wątpliwości, iż roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności wpisane do księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed ograniczonym prawem rzeczowym w postaci hipoteki, która została wpisana do księgi wieczystej później, w tym znaczeniu, że nie może być wykonywana z uszczerbkiem dla tego roszczenia i prawa powstałego w następstwie jego realizacji.”

Wynika to także z art. 18 u.k.w.h., który rozstrzyga kolizję ujawnionego w księdze wieczystej roszczenia z prawami nabytymi przez późniejsze wpisy.

Następnie w cytowanym wyroku Sąd odnosi się do art. 76 ust. 5 ustawy. Przepis ten wprost określa pierwszeństwo roszczenia wpisanego do księgi wieczystej przed hipoteką.

Wykreślenie z urzędu wpisów naruszających prawo

„Stosownie do art. 18 u.k.w.h., równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają prawo.”

W opisanej powyżej sytuacji przepis art. 18 u.k.w.h. należałoby jednak interpretować w ten sposób, że istniejące w księdze wieczystej obciążenie hipoteczne nie zostałoby co prawda wykreślone, lecz nie przeszłoby też do nowej księgi wieczystej. A to z uwagi na fakt, iż byłoby ono sprzeczne z wpisem prawa własności wydzielonej nieruchomości lokalowej w wyniku realizacji roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności.

„W przeciwnym razie ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, w czasie kiedy nieruchomość była wolna od tego obciążenia hipotecznego, nie doznałoby ochrony prawnej wynikającej z powołanych przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, i prowadziłoby do sprzeczności powyższych przepisów, a tym samym sprzeczności systemu prawnego, w ramach którego przepisy te funkcjonują.”

Ponadto Sąd wskazał, iż z uwagi na fakt, że nabywcy działali w zaufaniu do treści księgi wieczystej i sfinansowali koszty budowy lokalu, współobciążanie ich nieruchomości lokalowej hipoteką przymusową wpisaną do księgi wieczystej po wpisie ich roszczenia, prowadziłoby do oczywistego naruszenia ich praw.

Pogląd przeciwny

Znalazłam dość wiekowe orzeczenie, które wskazywało na przeciwne rozumowanie. Cytuję poniżej tezę nr 4 tego orzeczenia w całości.  Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2011 r. sygn akt III CSK 171/10:

„Ustanowiona w art. 17 u.k.w.h. zasada pierwszeństwa roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej w stosunku do praw nabytych po jego ujawnieniu odnosi się tylko do praw nabytych w drodze czynności prawnych, nie ma więc zastosowania do hipoteki przymusowej łącznej wpisywanej do nowoutworzonej księgi z urzędu.”

W uzasadnieniu tego orzeczenia można znaleźć dokładny wywód dotyczący różnicy pomiędzy prawem nabytym w drodze czynności prawnej i w drodze postanowienia sądowego.

Orzeczenie to dotyczy jednak stanu prawnego sprzed dodania do art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipoteki ustępu 5. Pozostaje mieć więc nadzieję, że sąd wieczystoksięgowy nie będzie się tej kwestii za bardzo przyglądał.

Podsumowanie

Jestem bardzo ciekawa, jak się ta sprawa zakończy. Osobiście liczę, że nabywcy będą mieli piękne, czyste księgi wieczyste. Ale to się dopiero okaże za kilka dobrych miesięcy.

Nie daje mi jednak spokoju jedna rzecz. Skąd taka pewność wykonawcy, że jego hipoteka obciąży nowo wydzielane księgi wieczyste? Skierował bowiem taki bezpośredni przekaz do klientów dewelopera.

Jakieś pomysły, oczywiście poza chęcią zasiania strachu u klientów dewelopera i pogorszeniem atmosfery w dziale handlowym?

Dobrej nocy!

***

PS. Mojego podcastu możesz też słuchać na YouTube: